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§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;weg-verwaltung-freiburg
4.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5.
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6.
eingenommene Gelder zu verwalten;
7.
die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
8.
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.weg-verwaltung-freiburg
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
4.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
3.
die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4.
die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
5.
im Rahmen der Verwaltung der eingenommenenweg-verwaltung-freiburg Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7.
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Der Wirtschaftsplan. hausverwalter-freiburg

Gesetzliche Pflicht des Verwalters ist die Erstellung eines Wirtschaftsplans für das jeweilige Wirtschaftsjahr. Er muss so ausgewogen sein, dass Ihre Eigentümergemeinschaft während des Jahres ausreichend liquide ist, um ihren laufenden Verpflichtungen nachkommen zu können. Grundsätzlich sind alle zu erwartenden Kosten im Wirtschaftsplan aufzulisten. Wichtig ist dabei die vorausschauende Planung, z.B. der Instandhaltungskosten). Ansonsten ist der Wirtschaftsplan eine einfache Sache, denn alle Kosten werden in der Regel in den PC bzw. in ein Verwaltungsprogramm eingegeben.

Das Wohngeld bzw. Hausgeld


Aufgrund dieser Kosten ergibt sich für den jeweiligen Wohnungseigentümer ein sogenanntes „Wohngeld“ bzw. „Hausgeld“, das von ihm, ähnlich der Miete, laufend als „Vorschuss“ zu leisten ist. Diese finanzielle Belastung aus dem gemeinschaftlichen Eigentum liegt durchschnittlich bei etwa 200,– EUR bis 300,– EUR pro Wohnung/mtl. Hinzu kommen die Zins- und Tilgungsleistungen
an die Bank aufgrund der Finanzierung und gegebenenfalls die Grundsteuer.
Wichtig: Diesen Wirtschaftsplan bringt der Verwalter in die Eigentümerversammlung ein und lässt ihn – eventuell nach Korrekturen
von der Eigentümergemeinschaft genehmigen. Damit wird die Zahlungspflicht
für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Kostenverteilung und Abrechnung
Der Verwalter verbucht also die laufenden Kosten (in der Regel per EDV-Buchhaltungsprogramm) während des Jahres. Am Jahresende hat er somit eine Übersicht über alle angefallenen Kosten, die nun auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen sind.
Dieser Verteilerschlüssel richtet sich nach der Teilungserklärung. Sie ist, wie eingangs erwähnt, die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und rechtsverbindlich für sämtliche Umlageschlüssel. Üblich sind: Miteigentumsanteile (Tausendstel),Wohnfläche, Einheiten.
Bei manchen Kosten werden die in der Teilungserklärung festgelegten
Umlageschlüssel für ungerecht empfunden, besonders dann,wenn Wohnungen
sehr ungleich belegt sind. Diese Ungerechtigkeiten in der Kostenumlage können nun beseitigt werden, indem die Eigentümergemeinschaft mit einfacher
Mehrheitbeschließen kann, dass die Betriebskosten und die Kosten der
Verwaltung also diese beiden Kostenarten nach Verbrauch oder Verursachung
erfasst und nach einem anderen Maßstab als bisher verteilt werden.

Sonderumlage weg-verwaltung-freiburg

Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer für außergewöhnliche Maßnahmen, z. B. für große Instandhaltungsmaßnahmen (oder bei Liquiditätsschwierigkeiten) mit einer oder mehreren Sonderumlage(n)
belasten. Im Normalfall ist über Sonderumlagen ebenfalls mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen, es sei denn, dass unabwendbare Instandhaltungsmaßnahmen überraschend eintreten.
Sonderumlagen, oft bei höheren Beträgen, können oft von vielen Eigentümern, vor allem von neuen Käufern, nicht oder nicht sofort aufgebracht werden. Je größer die Eigentümergemeinschaft ist, desto sorgfältiger sollte auf eine ausreichende Instandhaltungsrücklage geachtet werden. Man erkennt eine gute Wohnanlage daran, dass immer auch ein entsprechend hoher Rücklagenbetrag vorhanden ist. Dieser Umstand ist vor allem bei einem Wiederverkauf ein oftmals entscheidender Punkt für Käufer.
Achtung: Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, sämtliche Finanzen/Geldmittel der Eigentümergemeinschaft, das betrifft vor allem die laufenden Hausgeld-Einzahlungen und die Instandhaltungsrücklage, von seinem Vermögen gesondert zu halten. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres hat der Verwalter über alle diese Einnahmen und Ausgaben die schon erwähnte Abrechnung zu erstellen und den Rücklagenstand einschließlich Zugängen, Abgängen,Zinsen und Kapitalertragssteuer nachzuweisen.

Instandhaltung und Instandsetzungweg-verwaltung-freiburg

Maßnahmen zur laufenden Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Treppenhaus, Gartenanlage usw., zu veranlassen. Hier geht es um:
 Erfassung des baulichen Zustands
 Einholung mehrerer Kostenangebote
 Beschluss der Gemeinschaft über die Ausführung
 Vergabe der entsprechenden Arbeiten
 Abnahme der Handwerkerleistungen
 Bezahlung der Rechnung
 Verbuchung und Ausweisung in der Jahresabrechnung

Eigenmächtig darf ein Verwalter (nur) handeln, wenn dringende (Not-)Fälle ein sofortiges Handeln erfordern.
Dann allerdings ist er zum Handeln verpflichtet. Dies kommt in der Praxis nur
selten vor. In der Regel ist also eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
In dringenden Fällen kann dies auch eine „schnelle Versammlung“,
z.B. im Waschkeller des Anwesens, mit kurzer Ladungsfrist sein. Hier kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalles an.
Der Gesetzgeber unterscheidet jetzt neuerdings zwischen:
 Instandhaltung oder Instandsetzung
 Baulichen Veränderungen
 Modernisierung und
 Modernisierende Instandsetzung.


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