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Die Eigentümerversammlung.

Eine der Pflichten eines Immobilienverwalters ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung, das bedeutet  Einladung, Tagesordnung, Beschlüsse, Protokoll usw. gehören dazu.

Die rechtliche Ordnung für diese Versammlung ist die Teilungserklärung mit eigentümerversammlungGemeinschaftsordnung. Diese lautet oft folgendermaßen: Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Darüber hinaus muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung dann einberufen, wenn der Verwaltungsbeirat oder mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung unter Angabe des Gegenstandes verlangen.


Für die Einladung zur Eigentümerversammlung ist im Normalfall der Verwalter zuständig. Er hat mindestens einmal pro Jahr alle Eigentümer schriftlichimmobilienverwaltung-freiburg mit ausreichender Frist unter Angabe der Tagesordnung, Uhrzeit und des Versammlungslokals zur Versammlung einzuberufen. Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt mindestens zwei Wochen. Empfehlenswert sind vier Wochen.

Beschlussfähigkeit

Die Bestimmung über die Beschlussfähigkeit einer Versammlung, d. h. ob die Erschienenen überhaupt wirksame Beschlüsse fassen können, hat in der schon genannten Gemeinschaftsordnung oft folgenden Wortlaut: Die immobilienverwaltung-freiburgWohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig,wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Es müssen also entweder persönlich oder in Vertretung etwas über die Hälfte bei der Versammlung vertreten sein, um die Beschlussfähigkeit zu erreichen.

Wird diese Hälfte nicht erreicht, ist die Versammlung beschlussunfähig und alle können wieder nach Hause gehen. Das Gesetz sieht in diesem Fall eine zweite Versammlung vor, zu der erneut eingeladen werden muss, die dann aber grundsätzlich beschlussfähig ist, auch wenn der Verwalter, ausgestattet mit einer Vollmacht, sie alleine durchführen sollte.

Die Tagesordnung

Es ist die Aufgabe des Verwalters, eine detaillierte Tagesordnung zu erstellen, die jeden Punkt, der als Beschluss gefasst werden soll, einzeln aufführt. Um einen gültigen Beschluss fassen zu können, muss der Grund bei der Einladung zur Versammlung als Tagesordnungspunkt aufgeführt sein. Der Sinn dieser Vorschrift liegt darin, dass die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt werden und ihnen ausreichend Zeit für Erkundigungen und Überlegungen bleibt. Ist ein zu beratender Gegenstand nicht ausreichend bezeichnet, so wird der Beschluss anfechtbar.

Beschlüsse

Die Abstimmung erfolgt im Normalfall durch Akklamation (Handzeichen), es entscheidet die einfache Mehrheit. Ausnahmen davon sind, wie ausgeführt, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen mit geändertem Umlageschlüssel. Evtl. Beschlüsse über die Entziehung des Wohnungseigentums können mit der Mehrheit der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer getroffen werden. Beschlüsse können nur über das gemeinschaftliche Eigentum, nicht aber über das Sondereigentum erfolgen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören jedoch Forderungen, somit auch eventuelle Rückstände einzelner Wohnungseigentümer und alle gemeinschaftlichen Gelder. Das Wohnungseigentumsgesetz räumt jedem Wohnungseigentümer eine Stimme bei der Abstimmung ein. Wenn ein Wohnungseigentum Mehreren Personen gemeinschaftlich zusteht, können diese ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. In der Teilungserklärung kann aber auch eine andere Stimmenverteilung geregelt sein. Es kann z. B. auch die Größe der Anteile am gesamten Komplex bzw. der Miteigentumsanteile maßgebend für die Stimmzahl sein. Dieses Prinzip orientiert sich dann nicht nach Köpfen, sondern nach der Wertigkeit.

Gerichtliche Klage

Gegen einen Beschluss ist ein Eigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden, so muss er innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung (ab dem Tag der Versammlung) eine Anfechtungsklage beim örtlichen Amtsgericht eingereicht werden.

Entlastung des Verwalters

Mit der sogenannten Entlastung billigen Die Wohnungseigentümer die Verwaltertätigkeit des vorhergehenden Jahres. Die rechtliche Folge der Entlastung des Verwalters ist, dass der Verwalter keine Schadensersatzansprüche mehr gegen sich gelten zu lassen braucht und auch nicht mehr verpflichtet ist, weitere Informationen über die vergangenen Vorgänge zu geben.

Protokollführung

Der Vorsitzende der Versammlung, in der Regel der Verwalter, hat über alle Tagesordnungspunkte und Beschlussfassungen eine Niederschrift anzufertigen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Abstimmungsergebnisse müssen ebenso wie der Gegenstand der Beschlüsse genau dargelegt sein. Der Vorsitzende der Versammlung, ein Wohnungseigentümer und, falls vorhanden, auch der
Verwaltungsrat müssen die Niederschrift unterschreiben. Jeder Beschluss ist vom Verwalter unverzüglich, also innerhalb der nächsten Tage, in die beschriebene Beschluss-Sammlung einzutragen.
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Auskunfts- und Informationspflicht des Verwalters Der Verwalter hat gegenüber den Wohnungseigentümern eine Auskunftspflicht.

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